廣州商品房、二手房購房合同訴訟仲裁律師代理
概述:房產(chǎn)專業(yè)訴訟律師
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2023-08-23 16:58:52 點擊96205次
分類:
服務(wù)區(qū)域:
廣東/廣州/天河/冼村街道
收費:
- 1000
來源:
- 事務(wù)所
執(zhí)業(yè)證號:
- 14401201311092781
執(zhí)業(yè)機構(gòu):
- 廣州盈科律師所
聯(lián)系電話:
15099983407
盈科所戴律師
咨詢熱線15099983407(微信同號,文末點擊手機號可撥打電話)戴允絲律師,中共黨員,全日制廣東名校法學(xué)院校畢業(yè),經(jīng)驗豐富10年經(jīng)驗,在房產(chǎn)領(lǐng)域有較高造詣,擅長一手房產(chǎn)交易糾紛、房產(chǎn)合同違約糾紛、二手樓房產(chǎn)買賣糾紛、宅基地、小產(chǎn)權(quán)房糾紛律師、一房二賣糾紛、無權(quán)代理房產(chǎn)合同糾紛筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)收購、商品房預(yù)售、商品房現(xiàn)售、二手房買賣、產(chǎn)權(quán)式酒店、花園別墅買賣、動遷房買賣、商鋪銷售糾紛、農(nóng)村房屋買賣糾紛、購房定金糾紛、房屋拆遷安置及動遷款分割、房產(chǎn)抵押擔(dān)保、房屋裝修糾紛、房屋租賃合同糾紛、承租公房使用權(quán)分割、房產(chǎn)分割繼承、離婚房產(chǎn)分割、融資租賃等各類房地產(chǎn)法律服務(wù)
戴律師,廣州盈科所專職律師,北京市盈科(廣州)律師事務(wù)所地址:廣州天河區(qū)冼村路5號凱華國際中心7、8、9三層 、地鐵:5號線獵德站、APM線花城大道站,公交18、293、886路至冼村路南站
戴律師辦案風(fēng)格務(wù)實、理性、專業(yè)功底扎實、工作態(tài)度認真,辦案過程當(dāng)事人滿意,受到當(dāng)事人的高度贊譽。專業(yè)打造誠信,誠信鑄造品質(zhì) 戴律師收費合理、盡責(zé)盡責(zé),當(dāng)事人交到戴律師手上辦理的案件無一不是盡心盡力辦,當(dāng)事人滿意度高
戴律師為您普及房產(chǎn)糾紛部分法律知識:
一、購房合同的違約責(zé)任怎么確定?
但是由于商品房買賣合同大多屬于格式格式,對于違約責(zé)任的承擔(dān)方式約定相對比較明確,一旦出現(xiàn)約定不明的情況,我們也可以根據(jù)《商品房買賣解釋》的有關(guān)規(guī)定確定有關(guān)損失的計算方法。
《商品房買賣解釋》第17條規(guī)定:商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。
《商品房買賣解釋》第18條第2款規(guī)定:由于出賣人的原因,買受人在規(guī)定期限內(nèi)未能取得房屋所有權(quán)證書的,除當(dāng)事人有特殊原因外,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任;如果商品房買賣合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行銀行規(guī)定的金融機構(gòu)記收逾期貸款利息的標準計算。
另外,在《商品房買賣解釋》對某些違約承擔(dān)違約責(zé)任的計算則另有規(guī)定,具體包括:
1、出賣人惡意違約。具有下列情形之一,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款以及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對先賣后抵、一房數(shù)賣的行為所作出的懲罰性規(guī)定。
2、出賣人存在欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款以及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證嗎的事實或提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。在治理同樣適用懲罰性賠償。
二、購房合同違約金如何計算?
如果購房合同對違約金的計算方法有約定則從約定。
對于購房合同沒有約定違約金或者損失賠償計算方法如下:
逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。
依據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定:當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。約定的違約金低于造成的損失的,當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。
在此特別提醒采取按揭付款方式的購房者,為了彌補損失,在進行仲裁或訴訟的時候,發(fā)現(xiàn)利息損失超過合同約定的違約金后應(yīng)及時提出,以維護自己的合法權(quán)益。
另外提醒消費者注意的兩個問題是:
當(dāng)事人一方違約后,對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴大;沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴大的,不得就擴大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴大而支出的合理費用,由違約方承擔(dān)。
如果當(dāng)事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
實踐中,您在與開發(fā)商簽訂了購房合同后,如果開發(fā)商出現(xiàn)逾期交房、逾期辦證或者是所交付房屋的質(zhì)量不符等違反購房合同的情形時,要注意要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,以避免您的合法權(quán)益遭受損失。
[本信息來自于今日推薦網(wǎng)]
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但是由于商品房買賣合同大多屬于格式格式,對于違約責(zé)任的承擔(dān)方式約定相對比較明確,一旦出現(xiàn)約定不明的情況,我們也可以根據(jù)《商品房買賣解釋》的有關(guān)規(guī)定確定有關(guān)損失的計算方法。
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另外,在《商品房買賣解釋》對某些違約承擔(dān)違約責(zé)任的計算則另有規(guī)定,具體包括:
1、出賣人惡意違約。具有下列情形之一,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款以及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對先賣后抵、一房數(shù)賣的行為所作出的懲罰性規(guī)定。
2、出賣人存在欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款以及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證嗎的事實或提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。在治理同樣適用懲罰性賠償。
二、購房合同違約金如何計算?
如果購房合同對違約金的計算方法有約定則從約定。
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