廣州白云區(qū)二手房買賣過戶糾紛律師 學(xué)位房買賣咨詢 

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廣州因行政區(qū)劃變更導(dǎo)致學(xué)位房失去學(xué)位，可以解除合同嗎？
律師解答：若學(xué)位是二手房買家購房的主要原因，因行政區(qū)劃變更后導(dǎo)致涉案房產(chǎn)不再帶學(xué)位，則雙方對交易的不再履行都不具有過錯(cuò)，雙方都不承擔(dān)違約責(zé)任。賣家已收的定金應(yīng)返還給買家。
判決書節(jié)選：
本案爭議焦點(diǎn)為買賣雙方是否違約，法院在此作如下分析：
首先，胡某雖主張徐某及廣東某家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司廣州分公司承諾案涉房產(chǎn)系云山小學(xué)學(xué)位房，因行政區(qū)劃改變導(dǎo)致其購買越秀區(qū)學(xué)位房的目的不能實(shí)現(xiàn)，但其所舉證據(jù)僅錄音，無其他證據(jù)佐證，且《存量房買賣合同》亦僅載明學(xué)位未被占用，并未明示案涉房產(chǎn)具體對應(yīng)的學(xué)位，故胡某以此主張徐某違約，理據(jù)不足，法院不予支持。
其次，房屋歸屬的行政區(qū)劃涉及學(xué)位、戶籍等實(shí)際利益，是房屋交易中的重要因素。而行政區(qū)域的劃分是政府行為，案涉房屋的行政區(qū)劃信息已由政府于2016年公開發(fā)布，胡某、徐某均可通過公開渠道獲知。因此，徐某作為案涉房產(chǎn)的所有權(quán)人及賣方，有義務(wù)向買方提供準(zhǔn)確的相關(guān)信息，但其在簽訂合同一時(shí)沒有披露案涉房屋的準(zhǔn)確行政區(qū)劃，存在過錯(cuò)。同理，胡某作為正常成年人及買方，應(yīng)盡到審慎的注意義務(wù)，理應(yīng)核實(shí)房屋的相關(guān)信息后再決定是否購買，如若行政區(qū)劃和學(xué)位是其購買案涉房產(chǎn)的首要考慮因素，則胡某更應(yīng)全面、慎重核實(shí)房屋所屬行政區(qū)劃，而并非僅憑房產(chǎn)證及徐某、某家公司陳述就簽訂合同，故胡某亦存在過錯(cuò)。
再次，徐某主張胡某以各種理由（包括無法供樓、貸款利率可能上調(diào)、銀行可能不批貸款）拒不履行案涉合同，雖然其提交的短信及微信聊天記錄中，胡某多次提及若貸款利率上調(diào)即要求徐某解除合同并返還定金，但僅為胡某假設(shè)性語言，且根據(jù)聊天記錄可知，胡某積極配合按揭公司及某家公司提供辦理按揭貸款及網(wǎng)簽、過戶手續(xù)的相關(guān)資料，而案涉房產(chǎn)預(yù)約過戶取消的原因系因行政區(qū)劃變更，徐某需重新辦理不動產(chǎn)證書，非胡某之過錯(cuò)，故徐某主張胡某違約，法院不予支持。
綜上，雙方均對合同不再履行存在過錯(cuò)，徐某應(yīng)向胡某返還定金10萬元；胡某并未取得法定或者約定的解除權(quán)；胡某訴請徐某支付違約金理據(jù)不足，徐某反訴請求胡某支付違約金理據(jù)不足，法院均予以駁回。