湖南農(nóng)村房屋估價、無證廠房鑒證價值評估 

對于農(nóng)村自建房的評估，一般是在拆遷時才用得著的。一般的評估方法在住建部于公布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確指出，估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。

集體土地使用權(quán)和集體土地上房屋所有權(quán)整體價值的評估，應(yīng)該參考設(shè)定抵押時，類似房地產(chǎn)的市場價格進(jìn)行，但是在方法的選擇上又有很大不同。

一、市場法

按照現(xiàn)行規(guī)定。農(nóng)民對農(nóng)村宅基地只享有使用權(quán)，其所有權(quán)屬于所屬集體經(jīng)濟(jì)組織，所以無法形成類似城市房屋扥房地產(chǎn)交易市場，房屋買賣僅僅局限于集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間，也就不存在統(tǒng)一的市場價格。因此，在房屋價值評估中無法使用市場法。但是市場法在目前實(shí)踐中大量出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房交易中應(yīng)用較多。

二、收益法

農(nóng)村房屋價值評估從理論上應(yīng)該可以采用收益法，收集集體土地類似企業(yè)的收入和投入成本等用以計(jì)算客觀收益，但是實(shí)踐中農(nóng)村沒有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場，可以收集的資料很少導(dǎo)致收益法也不適用農(nóng)村房屋價值評估。

三、假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法又被稱為剩余法，預(yù)計(jì)估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。主要適用于具投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。運(yùn)用此方法把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。然而，農(nóng)村房屋并沒有明確再開發(fā)計(jì)劃，自然就無法適用。

四、成本法

指求取估價對象在估價時點(diǎn)的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。在目前農(nóng)村房屋價值評估中多采用這種方法。