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打開封閉小區(qū)新規(guī)侵擾高端市場 《意見》合法性存疑） 
《中共中央關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》

近日印發(fā)，意見中的第十六點是：優(yōu)化街區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。加強街區(qū)

的規(guī)劃和建設(shè)，分梯級明確新建街區(qū)面積，推動發(fā)展開放便捷、

尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區(qū)。新建住宅要推廣街

區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位

大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題

，促進土地節(jié)約利用。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，該《意見》目的在于提高城市規(guī)劃

管理的水平，但是，由于其中涉及到房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的規(guī)劃要求

變更以及已售房產(chǎn)公共部分的使用用途調(diào)整，《意見》能否得以

行之有效地實施，有三方面問題需要注意。

一、城市規(guī)劃和土地規(guī)劃并軌的問題

《意見》明確要求，要“加強街區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)，分梯級明確新

建街區(qū)面積”，對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，城市規(guī)劃更

加宏觀，具體到街區(qū)的規(guī)劃建設(shè)往往在土地規(guī)劃中體現(xiàn)，然而，

由于城市規(guī)劃與土地規(guī)劃二者之間存在著差異，在《意見》的落

地執(zhí)行上將會因此受到掣肘。

二者的規(guī)劃出發(fā)點不同。城市規(guī)劃著眼于滿足經(jīng)濟、社會發(fā)展需

要編制而成，土地規(guī)劃的重心則是對土地資源的合理集約利用。

二者的規(guī)劃思路不同。城市規(guī)劃藍圖的制定著眼于經(jīng)濟發(fā)展的需

要，沒有過多指標(biāo)性要求的限制，而土地規(guī)劃的重點在于剛性用

地指標(biāo)的控制要求，二者之間存在一定的沖突。

二者的應(yīng)用范圍不同。城市規(guī)劃的范圍是城市發(fā)展的擴展邊界，

可大可小，大多數(shù)的城市并未將全部行政轄區(qū)納入到城市規(guī)劃范

圍內(nèi)，而土地規(guī)劃的規(guī)劃范圍則是整個行政轄區(qū)。在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的

建設(shè)項目要同時符合二項規(guī)劃的要求，而在規(guī)劃區(qū)外、行政區(qū)內(nèi)

的建筑項目只需要符合土地規(guī)劃要求即可。

由此可見，雖然土地規(guī)劃以城市規(guī)劃為依據(jù)，但二者間的差異性

很大，如果將城市規(guī)劃落地到更加微觀的街區(qū)規(guī)劃，則需要與土

地規(guī)劃并軌，才能確保規(guī)劃的合理性，并保障其有效地落地實施

，郭毅認為。